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빌딩 시장의 '똘똘한 한 채': 강남 안에서도 갈리는 운명

2024.10.31

아파트 시장을 휩쓸었던 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 이제 빌딩 시장에서도 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 하지만 빌딩 시장의 양극화는 주거용 부동산과는 전혀 다른 양상으로 전개되고 있어 투자자들의 주의가 필요합니다.

현재 빌딩 시장에서 벌어지고 있는 입지별 차별화 현상과 그 원인을 분석했습니다.

과거에는 강남권 아파트 가격이 오르면 인근 지역이 '키 맞추기'식으로 동반 상승했지만, 지금의 빌딩 시장은 같은 강남 내에서도 동네별로 온도 차가 극명합니다.

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신고가 행진(신사·청담·성수): 도산공원 인근 평당 3억 5,000만 원 거래 사례처럼, 탄탄한 상권과 확실한 임차 수요가 뒷받침되는 최상급지는 불황을 비웃듯 신고가를 경신하고 있습니다.

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급매 속출(역삼·논현): 반면, 지난 3년간 소액 투자자들이 몰렸던 역삼·논현동 이면 도로는 공급 과잉과 임차 수요 감소로 인해 공실이 늘어나며 가격 조정이 이뤄지고 있습니다.

공사비 급등과 금리 리스크는 빌딩 투자의 트렌드를 완전히 바꾸어 놓았습니다.

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밸류업의 퇴조: 노후 주택을 사서 신축하여 시세 차익을 노리던 방식은 높아진 공사비 탓에 사업성이 떨어지며 수요가 급감했습니다.

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신축 선호 현상: "고생해서 짓느니 잘 지어진 건물을 사자"는 인식이 확산되면서, 핵심지의 신축 건물은 공급 부족 현상까지 겹쳐 가격이 계속 치솟고 있습니다.

결국 빌딩의 가치를 결정하는 것은 **'누가 들어와서 얼마의 임대료를 낼 수 있는가'**입니다.

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핵심지 집중화: 경기 불황일수록 대중은 검증된 핫플레이스로 모입니다. 강남·성수의 메인 상권은 임대료가 오히려 오르고 있지만, 배후 수요가 약한 지역은 공실의 공포에 떨고 있습니다.

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옥석 가리기: 이제는 '강남'이라는 이름표만 보고 투자하던 시대는 끝났습니다. 철저하게 상권 분석과 임차 수요를 따져보고 움직여야 하는 '선별적 투자'의 시대가 도래했습니다.

당분간 빌딩 시장의 양극화는 더욱 심화될 것으로 보입니다. 단순히 특정 구(區)를 선택하는 광범위한 접근보다는, 해당 블록의 상권이 살아있는지, 신축 공급이 적절한지 등 미세한 입지 분석이 필수입니다.

시장이 어려울수록 가짜는 내려가고 진짜는 더 빛납니다. 지금의 양극화는 거품이 빠지고 본연의 가치로 재편되는 과정임을 명심해야 합니다.